No meio técnico e até mesmo entre profissionais da área, é comum que os conceitos de parcelamento do solo e regularização fundiária sejam utilizados como se representassem o mesmo procedimento. Embora ambos estejam relacionados à organização do espaço urbano e à criação de lotes destinados à ocupação humana, tratam-se de institutos jurídicos e urbanísticos distintos, com objetivos, procedimentos, fundamentos legais e resultados diferentes.
Essa diferenciação é extremamente importante para o engenheiro agrimensor e cartógrafo. Enquanto o parcelamento do solo busca criar novos lotes urbanos de forma planejada e previamente aprovada pelo poder público, a regularização fundiária atua sobre uma realidade já existente, buscando integrar ao ordenamento jurídico áreas ocupadas irregularmente. Compreender essas diferenças evita equívocos técnicos durante a elaboração de projetos e permite identificar corretamente qual legislação deverá ser aplicada em cada situação.
Aula 03 - Diferença entre parcelamento do solo e regularização fundiária
Objetivo da aula
Compreender as diferenças conceituais, jurídicas, urbanísticas e técnicas entre o parcelamento do solo urbano e a regularização fundiária, identificando quando cada instrumento deve ser aplicado e qual é a atuação do engenheiro agrimensor e cartógrafo em cada processo.
1. O que é parcelamento do solo urbano?
O parcelamento do solo urbano consiste na divisão de uma gleba em lotes destinados à edificação, obedecendo às exigências previstas na legislação urbanística. Trata-se de uma intervenção planejada, realizada antes da ocupação da área, cujo objetivo é criar novos lotes legalmente aptos à comercialização e futura ocupação.
No Brasil, o parcelamento do solo é disciplinado principalmente pela Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, conhecida como Lei de Parcelamento do Solo Urbano. Essa legislação estabelece os requisitos mínimos para aprovação de loteamentos e desmembramentos, incluindo dimensões mínimas dos lotes, sistema viário, áreas públicas e infraestrutura básica.
Em outras palavras, o parcelamento do solo cria uma nova configuração territorial de forma previamente autorizada pelo município.
2. O que é regularização fundiária?
A regularização fundiária possui natureza completamente diferente. Em vez de criar novos parcelamentos, ela busca solucionar problemas existentes em áreas que já foram ocupadas de maneira informal.
Seu objetivo é incorporar esses núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial da cidade, promovendo segurança jurídica aos ocupantes e adequando a área, sempre que possível, às exigências urbanísticas, ambientais e registrais.
Atualmente, a Regularização Fundiária Urbana (REURB) é disciplinada pela Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, que estabeleceu procedimentos específicos para regularização de núcleos urbanos informais consolidados.
Enquanto o parcelamento do solo olha para o futuro, planejando uma ocupação que ainda ocorrerá, a regularização fundiária olha para o presente, buscando solucionar uma ocupação que já existe.
3. A principal diferença entre os dois institutos
A diferença fundamental pode ser resumida da seguinte forma:
Embora essa distinção pareça simples, ela influencia todas as etapas do trabalho técnico, desde os levantamentos de campo até a elaboração das peças técnicas e a tramitação administrativa.
4. Momento em que cada instrumento é aplicado
No parcelamento do solo, todo o processo ocorre antes da venda dos lotes e antes da construção das edificações. O empreendedor apresenta o projeto ao município, obtém as aprovações necessárias, implanta a infraestrutura exigida e somente depois realiza a comercialização dos lotes.
Na regularização fundiária, o cenário é exatamente o oposto. Quando o processo é iniciado, normalmente já existem ruas abertas, residências construídas, equipamentos públicos e moradores estabelecidos há vários anos ou até décadas.
O desafio passa a ser compatibilizar essa realidade consolidada com a legislação vigente.
5. Diferenças quanto ao objeto de trabalho do engenheiro
No parcelamento do solo, o engenheiro trabalha sobre uma gleba ainda não parcelada. Ele define o traçado das vias, projeta as quadras, dimensiona os lotes, reserva áreas públicas e elabora o projeto urbanístico.
Na regularização fundiária, o trabalho começa com um levantamento da realidade existente. O engenheiro identifica os limites efetivamente ocupados, cadastra as edificações, localiza equipamentos urbanos, verifica a infraestrutura instalada e produz as peças técnicas que representarão fielmente a situação consolidada.
Assim, no parcelamento o projeto cria o território; na regularização, o projeto interpreta e organiza um território já existente.
6. Diferenças na legislação aplicável
Embora exista relação entre os dois institutos, cada um possui legislação própria.
O parcelamento do solo urbano é regido principalmente pela Lei nº 6.766/1979, complementada pelo Plano Diretor Municipal, pela Lei de Uso e Ocupação do Solo e por outras normas urbanísticas locais.
Já a regularização fundiária fundamenta-se principalmente na Lei nº 13.465/2017, no Decreto nº 9.310/2018 e na legislação municipal que disciplina a REURB.
Em muitos processos de regularização, dispositivos da Lei nº 6.766/1979 continuam sendo observados, porém com adaptações previstas na própria Lei nº 13.465/2017.
7. As peças técnicas em cada procedimento
As peças técnicas produzidas também apresentam diferenças.
No parcelamento do solo predominam documentos de natureza projetual, como:
- Projeto urbanístico.
- Planta de loteamento.
- Projeto do sistema viário.
- Projeto de drenagem.
- Projeto de abastecimento de água.
- Projeto de esgotamento sanitário.
- Memorial descritivo do loteamento.
Na regularização fundiária, além de parte dessas peças, torna-se indispensável representar a situação efetivamente existente, sendo comuns documentos como:
- Planta do perímetro do núcleo urbano informal.
- Planta cadastral dos lotes ocupados.
- Cadastro físico das edificações.
- Memorial descritivo da área regularizada.
- Planta de sobreposição registral.
- Quadro de áreas.
- Levantamento planialtimétrico cadastral.
- Projeto de Regularização Fundiária (PRF), quando exigido.
Ao longo deste curso estudaremos detalhadamente cada uma dessas peças.
8. A atuação do engenheiro agrimensor e cartógrafo
Independentemente do procedimento adotado, o engenheiro agrimensor e cartógrafo exerce papel central na organização territorial.
No parcelamento do solo, atua principalmente na fase de planejamento e implantação do empreendimento. Na regularização fundiária, sua atuação concentra-se no diagnóstico territorial, nos levantamentos topográficos e cadastrais, na delimitação precisa dos imóveis, na elaboração das peças técnicas e no apoio ao processo administrativo que culminará no registro imobiliário.
É justamente na REURB que a formação em Agrimensura e Cartografia demonstra todo o seu potencial, pois praticamente todas as etapas dependem de informações georreferenciadas confiáveis.
9. Comparação entre parcelamento do solo e regularização fundiária
10. Conclusão
Embora frequentemente associados, parcelamento do solo e regularização fundiária possuem finalidades distintas e complementares. O primeiro organiza a ocupação futura do território, enquanto o segundo busca solucionar problemas decorrentes de ocupações já consolidadas.
Para o engenheiro agrimensor e cartógrafo, compreender essa diferença é essencial, pois define os métodos de levantamento, as peças técnicas a serem produzidas, a legislação aplicável e o fluxo administrativo do processo. Esse conhecimento servirá de base para todas as próximas aulas, nas quais serão estudadas as etapas práticas da Regularização Fundiária Urbana (REURB).
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